7 min read

Những điều bạn nên biết về định giá bất động sản

Những điều bạn nên biết về định giá bất động sản


Tiến hành định giá tài sản là một phần quan trọng để đưa ra quyết định đầu tư tốt nhất có thể. Đó là bởi vì không phải bất động sản cho thuê nào cũng mang lại lợi nhuận như nhau cho các nhà đầu tư.

Thoạt nhìn, hai thuộc tính có thể giống nhau. Nhưng như người ta thường nói đừng nhìn mặt mà bắt hình dong. Bằng cách định giá chính xác bất động sản cho thuê, bạn có thể mở rộng danh mục đầu tư cho thuê một cách sinh lợi và tránh mua nhầm.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ thảo luận về mọi thứ mà một nhà đầu tư bất động sản cần biết để định giá bất động sản.

I/ Định giá tài sản là gì?

Giá trị của một tài sản được định nghĩa là giá trị của các lợi ích trong tương lai phát sinh từ quyền sở hữu tài sản đó. Không giống như nhiều hàng hóa tiêu dùng được sử dụng nhanh chóng, lợi ích của bất động sản thường được nhận ra trong một thời gian dài.

Do đó, ước tính giá trị của một tài sản phải xem xét các xu hướng kinh tế và xã hội, cũng như sự kiểm soát hoặc quy định của chính phủ và các điều kiện môi trường có thể ảnh hưởng đến bốn yếu tố của giá trị:

• Nhu cầu: mong muốn hoặc nhu cầu sở hữu bất động sản

• Tiện ích: khả năng thỏa mãn mong muốn và nhu cầu của chủ sở hữu tương lai

• Sự khan hiếm: nguồn cung hữu hạn của các bất động sản cạnh tranh

• Khả năng chuyển nhượng: bất động sản dễ dàng chuyển giao quyền sở hữu

II/ Các yếu tố chung ảnh hưởng đến giá trị tài sản

Bạn có thể đã nghe câu nói rằng điều quan trọng nhất đối với giá trị của một bất động sản đó là vị trí, vị trí và vị trí. Điều đó hoàn toàn đúng. Nhưng vị trí chỉ là một trong bảy yếu tố chung ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản:

1/ Kích thước bất động sản và sơ đồ tầng

Giá trên mỗi mét vuông là thước đo phổ biến nhất được sử dụng để định giá bất động sản nhà ở. Ngoài diện tích căn nhà, số lượng phòng ngủ, phòng tắm và sơ đồ mặt bằng chung của tài sản đều ảnh hưởng đến giá trị. Chỉ vì một ngôi nhà lớn hơn không có nghĩa là nó nhất thiết phải mang lại giá trị tốt hơn cho nhà đầu tư. Đó là bởi vì các đặc điểm của ngôi nhà nên phù hợp với thị trường và nhu cầu của người thuê.

2/ Tình trạng tài sản

Với một mái nhà hoặc hệ thống điều hòa hoạt động không tốt, hoặc thiết kế sàn trở nên lỗi thời, sẽ làm giảm giá trị tài sản.

3/ Tuổi của tài sản

Các bất động sản mới thường có giá trị cao hơn các bất động sản cũ vì cần ít sửa chữa định kỳ hơn và cải thiện vốn trong tương lai gần.

4/ Điều kiện thị trường

Trong thị trường của người bán, nơi có nhiều người mua hơn người bán, giá trị tài sản sẽ tăng lên do mất cân bằng giữa cung và cầu.

5/ Vùng lân cận tài sản

Các khu vực có nhiều bất động sản và danh sách các tài sản khác cạnh tranh hay các vấn đề về an ninh khu vực nói chung có thể buộc chủ nhà phải giảm giá thuê để thu hút người thuê. Mặt khác, giá trị bất động sản nhìn chung sẽ cao hơn nếu chúng gần trường học, khu việc làm và các tiện nghi như mua sắm, ăn uống và giải trí. Giá thuê tăng mạnh hơn do nhu cầu của người thuê nhà tăng lên.

6/ Địa điểm

Các yếu tố địa phương ảnh hưởng đến giá trị bất động sản bao gồm thuế suất bất động sản và tiền thuê, kiểm soát tiền thuê, tăng trưởng dân số và việc làm trên thị trường, và liệu khu vực này có dễ bị thiên tai hoặc thời tiết theo mùa có thể khiến việc thuê khó hơn trong những thời điểm nhất định trong năm hay không.

7/ Phương pháp thẩm định

Việc thẩm định chính xác phụ thuộc vào việc thu thập dữ liệu một cách có phương pháp. Dữ liệu cụ thể, bao gồm các chi tiết liên quan đến tài sản cụ thể và dữ liệu chung, liên quan đến quốc gia, khu vực, thành phố và vùng lân cận nơi có tài sản đó, được thu thập và phân tích để đi đến giá trị chính xác.

8/ Phương pháp tiếp cận so sánh

Phương pháp so sánh thường được sử dụng để định giá nhà và đất cho một. Đôi khi được gọi là phương pháp tiếp cận dữ liệu thị trường, nó là một ước tính giá trị thu được bằng cách so sánh một bất động sản với những bất động sản đã bán gần đây có các đặc điểm tương tự

Ít nhất ba hoặc bốn kết quả so sánh nên được sử dụng trong quá trình thẩm định. Các yếu tố quan trọng nhất cần xem xét khi lựa chọn các sản phẩm có thể so sánh là kích thước, các tính năng có thể so sánh được và - có lẽ hơn hết là - vị trí, có thể có ảnh hưởng to lớn đến giá trị thị trường của bất động sản.

9/ Phương pháp tiếp cận chi phí

Chi phí đất + Chi phí thay thế tài sản-Khấu hao vật chất / chức năng = Phương pháp tiếp cận chi phí

Phương  pháp tiếp cận chi phí xác định giá trị của bất động sản bằng cách bắt đầu với giá đất  cộng chi phí xây dựng/thay thế tài sản và trừ đi khấu hao vật chất và chức năng. Phương pháp này thường được sử dụng cho các thuộc tính không có quy mô mẫu lớn về doanh số bán hàng có thể so sánh được.

Ví dụ bao gồm thư viện và tòa nhà chính phủ không còn tồn tại, trường cao đẳng hoặc đại học, phòng khám y tế và bệnh viện hoặc bất kỳ tài sản nào có phần độc đáo so với môi trường xung quanh

10/ Phương pháp tiếp cận thu nhập

Thu nhập ròng / Tỷ lệ vốn hóa = Giá trị hiện tại của tài sản thương mại

Phương pháp này được gọi là phương pháp tiếp cận thu nhập , là chiến lược định giá tiêu chuẩn trong lĩnh vực bất động sản thương mại, và cụ thể là bất động sản nhà ở cho nhiều gia đình. Cách tiếp cận thu nhập bao gồm việc tính toán giá trị của bất động sản thương mại bằng cách xác định thu nhập ròng của tài sản đó và chia nó cho vốn hóa hoặc tỷ lệ vốn hóa.

Định giá bất động sản chính xác rất quan trọng. Bất kỳ ai tham gia vào một giao dịch thực tế đều có thể hưởng lợi từ việc hiểu biết cơ bản về các phương pháp định giá bất động sản khác nhau.